サブリースとは

サブリースはアパートなどの不動産の管理方式の一つであり、契約形態は賃貸借契約であるという点が最も重要です。

サブリースの契約費用相場は10～20％程度です。

サブリースは契約をすると、満室賃料の80～85％程度の固定賃料が定期的に入ってきます。この固定賃料は、入居状況に関わらず安定して入ってくるため、一定の安定性を提供するので、一部の意味では空室や家賃を保証していると捉えることもできます。

しかし、重要なポイントとして、サブリース契約ではサブリース会社からの賃料減額請求が認められている点が挙げられます。

2年毎の更新時に賃料を下げられ、その結果保証賃料が減額するため、オーナーとのトラブルのもととなることが多いのです。

一部では「空室保証」や「家賃保証」という呼び方が使われているため、誤解が生じている可能性があるので活用する前にはしっかり理解が必要です。

自主管理とは

自主管理とは、不動産所有者が自身でアパートなどの物件の管理業務を行うことを指します。ようするに「大家さん業」です。

通常、不動産所有者は管理会社に物件の管理を委託することが一般的ですが、自主管理では所有者自身が賃借人との関係や物件の維持管理、家賃の徴収などを直接担当します。

自主管理を選ぶ理由はいくつかあります。

まず、管理会社に委託すると発生する手数料や費用を節約できます。

また、物件に対する直接的な関与が可能であり、賃貸契約の条件や入居者の選定などを自身で決定することができます。

管理委託方式とは

不動産所有者は、管理会社と契約を結び、入居者とは賃貸契約を締結します。

管理委託の費用は、通常は家賃の３～５％程度です。

収益性は、サブリースに比べると高いです。

管理委託方式は、入居者と直接賃貸契約を結ぶので、空室リスクがあります。

安定した収益

サブリース契約では、満室でなくても一定の賃料が固定で入ってきます。

入居状況に関わらず、固定賃料が得られるため、収益の安定性が高まります。

空室リスクの軽減

サブリース契約により、サブリース会社が入居者の募集と選定、空室対策を担当します。

これにより、空室リスクをサブリース会社が負うため、不動産所有者は空室による収益の減少を防ぐことができます。

管理業務の代行

物件の管理業務をサブリース会社に一任できるので、入居者募集や家賃の改修、建物のメンテナンスなどの管理に時間を費やす必要がありません。

確定申告が簡単

サブリースのメリットとして、確定申告の簡素化があります。

賃貸経営においては、不動産所得として収入を申告する必要があります。

しかし、サブリースを活用する場合、入居に関する管理業務はサブリース業者が担当します。そのため、オーナーは入居者の入退去に伴う費用の計上などを行う必要がありません。

家賃収入が下がる可能性がある

サブリース契約では、通常2年ごとに契約が更新され、同時に保証賃料の見直しが行われることが一般的です。

保証賃料は、入居者が支払う家賃に応じて設定されます。

入居者が支払う家賃が減少している場合、保証賃料もそれに合わせて減額されるので保証賃料の見直しは、トラブルの要因となり得ます。

保証賃料の見直しは、家賃収入の減少を招く可能性があるため、サブリース契約を検討する際には注意が必要です。

契約書を十分に読み、保証賃料の見直しに関する条件やプロセスを理解しておくことが重要です。

免責期間は保証がない

退去により空き室が発生した場合、次の入居者が決まるまでオーナーに支払われる家賃が免責されることがあります。

これは、原状回復費や広告費などを費やして営業活動を行う必要があるためです。

そのため、一定の期間を免責期間として設けることが一般的です。

サブリース契約における免責期間は、契約内容によって異なりますが、通常は1か月から半年程度の期間が設定されます。

免責期間中は家賃を受け取ることができないため、収入が途絶える可能性があります。

サブリース契約を検討する際には、免責期間の存在や期間の長さに注目し、家賃収入の一時的な減少に備える必要があります。

入居者を選べない

サブリースでは、入居者の選定権がオーナーにはありません。

入居者の募集や入居契約、退去手続きなどはサブリース会社が一括で代行します。

通常の賃貸物件の場合、管理会社が入居可否をオーナーに確認することがありますが、サブリースではそのような確認が行われません。

サブリース会社は入居者の有無に関わらず、オーナーに対して保証賃料を支払う必要があるため、サブリース会社は早く入居者を確保することを望んでいるので入居者審査のハードルを低く設定し契約を進める場合もあります。

結果として、オーナーにとって望ましくない入居者が契約する可能性があります。

また、入居者の使用方法によっては不動産の資産価値が低下するリスクも存在します。

したがって、サブリースを利用する場合は、自身の物件についての入居者選定権を失うことや、入居者の選定基準がオーナーとは異なることを理解した上で利用する必要があります。

サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産した場合、オーナーに支払われるはずの保証賃料が得られなくなる可能性があります。

倒産後は、賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、サブリース契約は解消されます。

その結果、オーナーは自己管理と同じ状況になり、空室や家賃滞納による収入減少のリスクが発生します。

さらに、サブリースの契約内容によっては、会社側がオーナーに対して入居者情報や入居状況の報告を行わない場合もあります。

これにより、オーナーは入居者とのトラブルに直面する可能性があります。

サブリース契約をする場合は、サブリース会社の信頼性や安定性を評価することが重要です。

倒産リスクを最小限に抑えるために、会社の財務状況や信用度を確認し、可能であれば複数のサブリース会社との比較も行いましょう。

サブリースは、安定した収入を保証賃料によって得ることができますが、賃料の見直しや免責期間など契約条件を理解しないとトラブルの原因になります。

サブリース契約をする際は、会社情報や契約書の内容をしっかり理解した上で納得して契約をしましょう。