賃貸管理には、大きく分けると「入居者に対する管理」と「建物の管理」の２つがあります。

【入居者に関する管理】

・入居者の募集

空室の場合、入居者を募集します。

・賃貸契約の手続き

新規賃貸契約の手続きや、継続して住む入居者の更新手続き

・家賃の集金、滞納金の督促

毎月の家賃の集金と滞納者がいる場合は督促をします。

日本の法律では入居者の権利が強いため、家賃を滞納していても簡単に退居させることができません。そのため家賃の集金は不動産管理会社に委託するほうが安心です。

・退居時の立ち合い

退居時の立会いと敷金の精算をします。

原状回復をめぐっての敷金の精算は、トラブルにもなりやすいので注意が必要です。

・入居者のクレーム対応

入居者間のトラブルや設備に対するクレームに対応してくれます。

騒音や悪臭、水漏れ、ペット問題、ゴミ出しなど様々な問題があります。

トラブルやクレームは、緊急性の高いこともあるので不動産管理会社に委託をおすすめします。

【建物の管理】

・清掃

入居者の快適な生活を保つことは、資産価値を保つことでもあります。

日常のゴミだしや掃き掃除、定期的なエントランスの床の高圧洗浄などがあります。

・建物の維持管理や修繕

建物のメンテナンスが資産価値の維持を左右します。

外壁、屋上、エントランス、駐車場、庭などの定期的な点検と修繕を行います。

・設備の維持管理

設備には消防用設備、簡易専用水道、浄化槽、昇降機など法定点検が必要なものもあります。

これらの法律で義務化された点検や、その他の任意点検も不動産管理会社が行います。

これらの賃貸管理の業務は全て委託する必要はありません。

入居者の管理と建物の管理を委託する会社を分けることや、入居者管理のみや建物管理の一部を委託することも可能です。

自分に必要な管理を委託しましょう。

賃貸管理手数料は、家賃の３～７％が相場です。

この手数料は、家賃収入の有無に関係なく必ず発生します。

そのため、手数料が高い管理会社と契約していると空室の場合、赤字が大きくなります。

また、手数料が安くても建物の管理費用は別途設定していたり、賃貸契約の締結や更新も成功報酬にしていたり、入居付けの広告料がかかるケースがあるので注意が必要です。

賃貸管理手数料は入居者の有無に関わらず発生するので料金が気になるところです。

しかし安さだけで選ぶのは危険です。

・サービスの質が悪いと解約につながる可能性

定期清掃がきちんと保たれていない、入居者のクレームなどへのレスポンスが遅いなどサービスの質が悪いと、入居者は不満を感じ短期で解約してしまうかもしれません。

その結果、空室が多くなり手数料が安くても赤字になってしまいます。

管理会社のサービスの質は、入居者に長く入居してもらうためのポイントです。

安さだけで判断せずに、他のオーナーの口コミや、委託する管理会社が管理している他の物件を実際に見て管理状況を確認してみましょう。

・管理手数料が安くてもトータルコストが高くなる？

管理手数料以外の固定費を確認しましょう。

例えば、管理手数料が家賃の３％だとしても、他に入居時報酬や更新時報酬、原状回復費、緊急対応サービス費がかかる場合、どのくらい発生するか予測しておく必要があります。

管理手数料は安いはずなのに、トータルコストをきちんと予測しないと手元にはお金が残らないという事態になってしまいます。

・管理手数料より入居率

賃貸経営の収支をよくするために、毎月かかる管理手数料をおさえたいと思いますよね。

しかし手数料を下げるより、空室を埋めて入居率を高めるほうが収益を増やすためには有効です。

50,000円の家賃で管理手数料5%の場合＝2,500円

管理手数料を３％にしたら1,500円になり、差額は1,000円です。

管理手数料を安くしてサービスの質が下がった結果、解約されるよりもサービスの質や内容を重視し入居率を高めたほうが収益は向上します。

・管理プランを比較する

1社の管理プランだけでは、高いのか安いのか、サービス内容を判断できません。

不動産管理会社の一括査定サイトで比較検討してみましょう。

フォームを入力するだけで、無料で見積もりができます。

管理手数料だけでなく、客付けの成功報酬、賃貸契約の手数料、建物管理費用、原状回復費用などがどうなっているのかトータルコストを比較しましょう。

ポイントは、賃貸管理の手数料を切り詰めるのではなく家賃収入を増やすことです。

管理会社によって、得意な物件は変わってきますので、自分の物件にあった管理会社を選びましょう。