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「築古マンションは購入しても大丈夫?」失敗しないための購入時の注意点

  • 2024.06.13

安くて利回りが高い築古物件が注目を集めています。しかし、利回の高さだけで判断するのは非常に危険です。
建物の状態や修繕費など、しっかりと確認する必要があります。
今回は、築古物件のメリット・デメリットに加え、購入時に失敗しないための注意点について解説します。
不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください

築何年から「築古」なの?

築年数が古い「築古」とは、人の感覚なので明確な基準がありませんが、築30年以上のものを「築古」と呼ぶことが一般的です。

また「新築住宅」とは、建築後1年未満でまだ誰も居住していない物件です。

新築以外は全て「中古住宅」になります。

 

築年数の計算方法

築年数は、建物が完成した日から1年が経過すると築1年、翌年は築2年となります。

築古マンションのメリット

・価格が安い

一般的に、マンションは築年数が経過するとともに価格が下がり、築25年~30年をすぎると、価格が大きく下がる傾向があり価格が安定します。

初期費用が抑えられるので、投資回収も早くなるので経営上のメリットあります。

 

・資産価値が下がりにくい

マンションは築年数の経過とともに価値も下がりますが、築古物件は建物価値が低下した後なので購入後に資産価値が下がりにくいのがメリットです。

また新築マンションの場合、マンションの管理状況、住民のコミュニティなど、今後どうなるのか見極めるのが難しいですが、築古物件の場合はすでに結果がでているのでマンションの状況を判断できます。

 

・物件が豊富

新築物件に比べて、築古物件は豊富な物件から選べます。

利便性の高い場所での新築や築浅物件は見つけるのが難しいですが、築年数にこだわらなければ立地の良い物件を見つけられる可能性が高くなります。

築古マンションのデメリット

・建物の老朽化のため修繕費がかかる

築年数が古くなるほど、建物は経年劣化していきます。

物件の状態によっては大規模なリフォームなど修繕が必要になる可能性もあります。

またマンションの場合、配管など共用部分の修繕は個人ではできないため大規模修繕の状況は必ず確認しましょう。

 

・融資が難しい

築古物件は金融機関に資産価値が低いと見なされることが多く、そのために融資を受けるのが難しくなることがあります。

その結果、フルローンや長期ローンを組むのが難しくなります。

 

・設備や機能が現在の生活に適していない

築古物件は断熱性や防音性が低く、また和室が多いなど間取りなども現在の生活に適していない場合があります。

リフォーム等が必要になるので、設備や機能はしっかり確認しましょう。

 

・リセールには注意

築古物件の場合、老朽化などからリセールが難しい場合があります。

将来売ることを前提にしている場合は、立地条件が良い場所選びなど注意が必要です。

築古物件購入する時のチェックポイント

・耐震基準の確認

1981年以前に建てられた物件は、耐震基準を必ず確認しましょう。

耐震基準は、1981年に大きく変更されています。

そのため「旧耐震基準」では大地震発生時の破損・倒壊のリスクが高くなるため、必ず「新耐震基準」になっているのか購入前に確認してください。

 

・築年数ではなく管理状況で判断する

マンションの管理組合がしっかり機能しているか確認しましょう。

管理状況により建物の寿命を延ばすことができます。

建物自体に問題がなくても配管が劣化している場合もあるので、適切な修繕計画が実施されているのか、また修繕積立金の状況の確認が必要です。

 

・立地条件

駅近など生活に便利な好立地条件

の物件は、築古物件でも価格が下がりにくいため立地条件は重要です。

まとめ

築古マンションには明確な定義はありませんが、一般的には築30年以上の物件がイメージされます。

このような築30年を超えるマンションは、新築マンションよりも成約数が多く、価格も安いというメリットがあります。

そのため、築古マンションを検討することで、中古マンション探しの選択肢が広がります。

一方で、築古マンションにはデメリットもあります。

築年数が古いため、住宅ローンの審査が厳しくなり、借りにくくなることがあります。

さらに、築古マンションを購入する場合は、大規模修繕が計画的に行われているかどうかを確認することが重要です。

このように、築古マンションの購入を検討する際には、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で判断することが大切です。

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