リロケーションとは、英語のrelocation=移転という意味です。

マンションを購入したけど、転勤や都会から田舎への移住などライフスタイルの変化で一定の期間を不在する場合、売却ではなく不在の期間を賃貸物件にしたものをリロケーション物件と言います。

賃貸の期間を予め指定できるので、所有者が再び自宅として住むことができます。

自宅を売却せず、不在の間は家賃収入を得ることで資産活用ができます。

一般的な賃貸物件と何が違うの？

一般的な賃貸には「契約更新」があります。

そのため、入居者が「契約を更新したい」という意思がある場合はすぐに退居してもらうことができません。

入居者の住まいは法律で守られているため、そろそろ自宅に戻りたいので退居してもらいたいと思っても、入居者が住み続けたいという意思がある限り自分の自宅なのに戻ることは難しいのです。

しかしリロケーション物件は違います。

リロケーションは、〇年契約の賃貸という定期借家契約のため期限がある賃貸なのです。

例えば、転勤の間３年間だけ自宅を不在にするけど、３年後にはまた自分が住みたいという方にはリロケーションがおすすめです。

【メリット】

・家賃収入がある

不在の間空き家にしていても、ローンの支払い、税金は発生します。

リロケーションで家賃収入があれば、ローンの支払いや税金に充てることができる点は最大のメリットです。

・部屋の劣化を妨げる

空き家は、人の出入りがないため換気が悪く室内に湿気がたまりやすくなるためカビや木材が劣化しやすくなります。

給排水管も通水しなとサビなど劣化してしまいます。

しかしリロケーションで運営することにより、入居者が物件の管理をしてくれるのです。

また、人が住んでいることにより防犯対策にも効果的です。

・退居時期を設定できる

一般の賃貸は入居者からの契約更新を断ることはできませんが、リロケーションは最初から賃貸期間を決められる定期借家契約です。

そのため退居してもらう時期を決めることが可能です。

転勤などの理由で一定期間の賃貸にする場合は、一般賃貸だと入居者が住み続け、自分の家なのに住むことができず貸主が他に家を賃貸しなければならないというケースもあります。

【デメリット】

・相場より安い賃料

リロケーションは期限付きの賃貸物件なので、一般の賃貸物件より1～3割程度賃料が安い傾向があります。

リロケーションの物件は契約期間が2年～5年となっているケースが多く、入居者は継続して住むことができなく契約満了時に退居をしなければならないのが相場より安い賃料の理由です。

・入居者が見つかりにくい

契約期間が決まっており、契約満了時には退居しなくてはならないのは入居者にとってデメリットです。そのため入居者が見つかりにくくなります。

また入居者の管理状況によっては自分の大切な家が傷む可能性もあります。

・住宅ローン返済中の場合注意が必要

住宅ローン返済中の物件は、銀行の了解をとることが必要です。

原則として住宅ローンは、本人か家族が居住するための購入なので賃貸に出すなどの投資物件は資金使途違反になります。

ただし、海外赴任や転勤などのやむを得ない理由がある場合は例外的に認められます。

また住宅ローン控除の適用は、本人か家族が居住することが条件なのでリロケーションは不在となるので住宅ローン控除が適用されないので、住宅ローンがある場合は注意が必要です。

不動産の資産運用として注目されているリロケーション。

失敗しないためにはどのようにはじめたらよいのでしょうか。

【リロケーション会社の選び方】

一般的な不動産会社でもよいですが、リロケーション専門会社もあります。

リロケーション専門会社は、入居者の募集や明け渡し時の対応、または留守になっている物件の定期な清掃やメンテナンスなどサポートも充実しているので安心です。

リロケーションで失敗しないためには、自分の希望にあったサービスや契約内容の会社を選びましょう。

・担当者は信頼できるか

信頼できる担当者であれば、安心して物件を任せられます。

自分の家の管理を任せるので不信感を抱くような担当者であれば変更しましょう。

・実績

リロケーションは一般賃貸より歴史は浅いため不慣れな会社と契約してしまうと予期せぬトラブルにあったときの対応が不十分かもしれません。

管理物件数など実績を確認しましょう。

しかし実績数が少なくても満足度の高いサービスを行う会社もあります。

実績数だけでなく口コミなども確認しましょう。

・契約内容

入居者の募集方法や入居までのかかった時間などをチェックしましょう。

入居者が見つからないと家賃収入は発生しないので、入居者を早くみつけてくれる会社を選ぶことが重要です。

またリロケーションは確定申告が必要なため収支報告書の有無も確認が必要です。

・リスク対応

トラブル発生時の対応も確認しましょう。

家賃の滞納や、ペットの問題、設備の汚損などのトラブルが発生した場合迅速に対応してもらえる会社を選びましょう。

リロケーションを失敗しないためには、複数の会社を比較して内容や価格を比較して信頼できる会社を選ぶことがことです。

【賃貸の準備】

賃貸するために、室内のクリーニングなど入居者が見つかるようにメンテナンスしましょう。

【入居者の募集・審査・契約】

リロケーション会社が賃貸募集、内見対応、入居審査を行いますが、最終判断は貸主です。

リロケーション会社に家賃、入居条件などを前もって相談しておきましょう。

自分の所有する大切な家を貸し出すので、入居条件はきちんと決めておくことがポイントです。

リロケーションにかかる費用

・初期費用

入居者募集費用・・・仲介手数料（家賃1ヶ月分）広告宣伝費が必要な場合もあり

クリーニング、リフォーム代・・・必要な場合のみ

・賃貸期間中

管理委託料・・・家賃の５％程度

修繕費・・・通常の使用を超えるような使用で壊したものでない限り貸主に修繕義務があります。設備が故障した場合は貸主負担で修繕が必要です

維持費・・・マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税や火災保険料などは貸主負担で支払いが必要です。

リロケーションにはメリット・デメリットがありますが、留守中の資産運用としてご検討してみてはいかがでしょうか。