マンション経営とは

マンション経営とは不動産投資の一種で、マンションを対象に投資します。

マンションを購入・所有し賃貸経営を行い家賃収入を得ることです。

老後への不安や安定収入を得るため、資産運用やサラリーマンの副業としても注目されています。

マンション経営のメリット

・インカムゲインとキャピタルゲイン

マンション賃貸の家賃収入＝インカムゲイン

マンション売却時の売却益＝キャピタルゲイン

マンション経営には毎月安定した家賃収入があり、また所有しているマンションの価値が上がれば売却して利益を得るこができます。

・レバレッジ効果

投資用語でレバレッジ効果とは少ない資金で高額資産を購入することです。

自己資金が少なくても不動産投資ローンを組むことでマンションを購入することが可能です。マンションの価値が上がれば大きな収入につながります。

・団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡または高度障害の病気になったとき、保険金で住宅ローンの残高が完済される保険です。

そのため、その後の返済は不要になります。

・節税効果

マンション経営は事業所得なので、諸経費は経費として所得から控除されます。

減価償却として建物部分の取得費用も経費にできます。

また固定資産税の軽減措置、相続税の評価額が下がるなど節税対策として有効なのです。

安定収入が得られるマンション経営ですが、投資にはリスクも伴います。

マンション経営においてのリスクを知っておきましょう。

・空室のため収入がない

賃貸募集をしてすぐに入居者が決まるとは限りません。

空室リスクがあります。

入居者がいない場合は収入がゼロになるだけではなく、管理の手間とコストがかかり赤字になってしまいます。

また入居者が決まってもその人がいつまで住み続けるかわかりません。

退居後、スムーズに次の入居者を確保する必要があるので管理会社選びがポイントです。

また、空室対策として安定した家賃収入を得られるサブリース契約がありますが家賃が一定期間ごとに見直される、広告費や原状回復費など突発的な出費があるなど注意が必要です。

・家賃の滞納で収入がない

入居者がいるからといっても常に安定収入が得られる訳ではありません。

入居者が家賃を滞納する場合もあります。

入居者は家賃を払っていなくてもそのまま住んでいるので、他の入居者を探すこともできません。

また入居者が騒音などトラブルを起こすこともあります。

回避するためには、信用のある人を選ぶために入居前の審査は慎重に行いましょう。

・運用経費がある

お部屋を快適に保つためにはメンテナンスが必要です。

修繕だけでなく清掃などの管理費は毎月発生します。

またエアコンや設備などが老朽化した場合のメンテナンス費用など経費がかかることも踏まえておきましょう。

・売却に時間がかかる

マンションは築古になるにつれ価値が下がっていきます。

購入から２～３年しかたっていなくても、価値が下落してしまう場合もあり売却しても損になるため売るに売れない場合があります。

売却にも費用がかかるので、しっかり計画をたてて投資をしましょう。

・空室リスクの低い物件を選ぶ

賃貸物件は立地の良さで選ぶ人が多いため、駅やバスなどのアクセスが良いと入居者が集まる可能性が高くなります。

長期的に収入を得たいのであれば首都圏を選びましょう。

マンション経営は入居者がいないことには収入が得られませんが、ニーズのある首都圏であれば空室リスクが低くなります。

地方には利回りが良い物件がありますが、利回りだけで判断してはいけません。

地方は家賃が安いのに維持管理する費用は変わりません。

また首都圏に比べ人口が少ないので中古物件の家賃の下落は大きく、入居者を募集するための広告費も高い傾向です。

地方の物件は見えない費用がかかるので注意が必要です。

利回りより空室リスクの少ない物件を選びましょう。

・必ず内覧をする

価格や立地だけで購入してはいけません。

部屋の状態によってはリフォームに予想外の費用がかかるかもしれません。

またマンションの外観や共用部などの状態をチェックして、他の入居者の質もチェックしましょう。マンションの管理状態や環境も空室リスクの重要なポイントです。

安い物件には何か理由があると思って、慎重に吟味しましょう。

・資金計画はしっかりたてる

マンション経営の収入はその時になってみないとわかりません。

ローン返済や管理費などの諸経費がどのくらい費用がかかるのか計画をたてましょう。

設備の老朽化に対してのメンテナンスも計画しておくことも大切です。

きちんと想定して、空き室になって収入が減ってしまった時などローン返済が苦しくないように頭金を多めに用意するなど無理のない計画を立てましょう。

マンション経営は短期間で大きな利益を得られるものではないので、短期間でハイリターンを求める人には向いていません。

数十年かけて収益を得る長期的な視点で収支を考える人に向いています。

投資にはリスクが必ずついてきます。

リスクを理解したうえで堅実なマンション経営を行いましょう。