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買ってはいけない中古物件とは

  • 2022.11.09

新築より費用が抑えられ、自分の理想空間にリノベーションもできるので人気が高い中古物件。中古物件とはいえ購入には大きなお金を払うのですがから失敗したくないですよね。
注意しないと中古物件には建物の劣化や不具合もあり、また新築のような保証もないので実際に住んでからトラブルに見舞われるというケースもあります。
今回は、買ってはいけない中古物件のポイントや選び方をご紹介します。
中古物件の購入検討をしている方は、ぜひ参考にしてください。

買ってはいけない「土地」

土地は、建物のようにリフォームなどで修繕ができるわけではありません。

買った後にトラブルが考えられる土地を選ばないためのポイントをチェックしましょう。

 

1.  トラブルになるかもしれない土地

土地のトラブルの中で多いのが、私道や境界線のトラブルです。

私道や通路部分が持分でないがために隣人から通行料や償金を請求されるケースがあります。

・袋地(他人の家に囲まれている)

・家から道路までに他人の土地を通行しなければならない土地

・私道持分がない

・境界線がはっきりしていない土地

 

2.  災害リスク

日本は自然災害が多い国です。

水害、地震、土砂災害などハザードマップを必ず確認しましょう。

・水はけが悪い

川、池、沼が近い 地名に水の関連した語句が使われている 

昔、田んぼだったところは保水性が高いので水はけが悪い可能性があります。

・地盤沈下した土地

粘土層が厚い地盤は地盤沈下の可能性が高いとされています。

地盤改良が必要になる場合もあるので、地面との接地面にすき間や凹みがないか確認しましょう。

 

3.崖の近く

土砂災害やがけ崩れのリスクを回避するためにも崖の近くはおすすめできません。

・擁壁が2m以上の場合は注意

 擁壁に亀裂や変形がある場合は避けた方が良いです

また崖が隣接していると自分の土地なのに家を建てられない規制に抵触する場合もあるので注意しましょう。

 

4.再建築不可の土地

再建築不可とは、現在建てられている建物がなくなった場合、再び新しく住宅を建てることができない土地です。

自然災害であっても再建は不可なので資産価値として高くありません。

そのため売りたいと思っても買い手がつかない可能性があります。

 

5.近所に空き家が多い

空き家は劣化が激しく、落ち葉や雑草トラブル、害虫や野良猫などの悪臭問題に発展するかもしれません。

また、空き家は放火や、犯罪者が身を隠すなど治安悪化につながり資産価値が下がることも想定されます。

買ってはいけない「建物」

リフォーム済の物件は内装や設備を改修しているので良さそうに見えますが、建物の構造や管理状況などもしっかりチェックしましょう。

 

1.旧耐震は注意が必要

建築基準法で強度や構造の基準が定められています。

その建築基準が大きく改定されてたのが1981年(昭和56年)です、

この改定前の基準で建てられた建物が旧耐震、以降が新耐震となります。

旧耐震の中古マンションは住宅ローンが組めない可能性あるので、注意しましょう。

 

2.違法建築

違法建築の建物は構造に問題があり、地震により倒壊するリスクが高いので危険であり、自治体から取り壊しの要求をされるケースもあります。

また違法建築はローンの審査がとおらないので、事前に必ず確認してください。

 

4.ひび割れや傾き

建物の基礎部分にひびが発生していないか必ずチェックしてくだい。

基礎がひび割れしていると、雨水が入り込み鉄筋部分が錆びて基礎が崩壊していまいます。

また建物が傾いている場合、地盤沈下している、構造上の問題などさまざまな理由が考えられます。

 

5.雨漏り

内見で天井に雨漏りの跡がないか確認してください。

雨漏りは建物の劣化を早め、カビやシロアリを呼び込むため健康被害の恐れもあります。

 

6.修繕履歴・管理状況

きちんと修繕されているか確認が大切です。

定期的に修繕している建物と修繕がされていない建物では劣化の進みが違います。

特に中古マンションの場合、共用部分の管理状況や配管など見えない部分が長期修繕計画に入っているかチェックしてください。

戸建ての場合は売主に確認しましょう。

中古物件の選び方

・予算を決める

中古住宅は劣化した部分のリフォームなどが必ず発生します。

リフォームやリノベーション費用も含めた予算を決めましょう。

リフォーム箇所が多いと予算内に収まらないケースがありあす。

 

・物件に求める条件の優先順位を決める

自分の希望する物件条件を書き出し、優先順位を決めましょう。

妥協できる条件を決めておけば、物件選びに迷ってしまったときに役立ちます。

予算と条件のバランスを見て判断しましょう。

 

・複数の不動産会社に相談する

不動産会社によって持っている物件が違ったり、リフォームからサポートしてくれる会社などサービスも様々です。

複数の不動産会社に相談をし、自分の希望にあった信頼できる不動産会社を選びましょう。

 

 

買ってはいけない中古物件とは、建物が傾いている、地盤沈下している土地などリフォームなどではどうにもならない物件です。

価格が安い、利回りが高いなど表面的なことばかりではなく、建物や土地の状態をきちんと調べることが重要です。

また、費用はかかりますがホームインスペクションを受けるのもおすすめです。

ホームインスペクションでは、専門家が建物調査をするので安心して購入できます。

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株式会社イエスリフォーム

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