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アパートの老朽化による空室リスクを防ぐには?

  • 2023.02.05

アパート経営をするうえで、「物件の老朽化問題」は必ずやってきます。
老朽化を何もせずに放っておくと、どんどん修繕が必要な箇所が増え、コストも嵩んでいきます。
そうならないためにも、計画的に適切なリフォームや修繕をし、築年数が経っても物件の価値を維持する必要があります。
「新築のときは空室リスクなんてなかったのに・・・」
「リフォームと建て替えどっちがいいの?」
などお悩みの大家さんに向けてアパートの老朽化の対応についてご紹介いたします。

老朽化を放置するとリスクばかり

老朽化を仕方ないと何もせずに放置すると、最悪の結果アパートは負の資産になってしまいます。

家賃を下げても入居者は増えず、家賃収入も激減・・・そうならないためにも早めの対策をしていきましょう。

大切なのは、計画的な修繕・必要なリフォームです。

アパートの老朽化を放置するとリスクばかりです。

 

リスク①【空室の増加のリスク】

アパートの老朽化により、入居者が築浅物件に流れてしまい、稼働率の低下となる。

外観、間取り、設備が時代遅れで、住み続けたいと魅力を感じてもらえない。

魅力がUPするリフォーム・リノベーションを施すことで長く住みたいと思ってもらえるようになる。

 

リスク②【家賃低下のリスク】

空室が続き、苦肉の策で家賃を下げて稼働率を上げても根本の解決にはならず、どんどん値下げをするしかなくなります。

家賃を下げる=資産価値の低下の原因になります。

なぜなら、将来的にアパートの売却を考えた時、どのくらいの家賃収入があるかというのも査定のポイントになるからです。

家賃収入が多い物件の方が資産価値が高くなり、売却価格も高くなるのです。

 

リスク③【耐震性低下のリスク】

1981年6月以前に建てられた建築物は旧耐震基準となっています。

そのため、築年数が40年を超えている物件の場合、耐震性に不安を感じ、入居者が集まりづらい原因となります。

アパートの状況に合わせた耐震工事をして、入居者の不安を払拭しましょう。

リフォーム?建て替え?どっちがいいの??

所有するアパートの老朽化で、リフォームと建て替えで悩んでいる大家さんも多いと思います。

それぞれの特徴などをご紹介いたします。

 

【建て替え】

 

老朽化した建物を解体して、同じ場所に新しくアパートを建築する方法です。

建て替えることで老朽化の心配はなくなります。

 

向いている場合

・入居者がいない

・借り入れがない

・資産に余裕がある

・資産として残したい

 

メリット

・旧耐震性基準の物件の場合、新耐震基準の建物に建て替えとなるのでリスクが減る

・新築となるので家賃を高く設定が可能になる

・間取りや設備など最新、気のものになる

・減価償却による節税効果になる

・資産価値が高くなる

 

デメリット

・入居者がいる場合、立ち退き交渉が必要になる

・解体費用や立ち退きによる明け渡し費用などもかかる

・入居者全員の同意が必要になる

・リフォームに比べてコストが高い

・工期が長い

 

 

【リフォーム・リノベーション】

 

リフォームは、老朽化した箇所を修繕で元の状態に直すことをいいます。

機能が低下した設備を新しくしたりすることがリフォームになります。

例えば、汚くなった壁紙の交換や、水廻りの交換などの工事のことです。

また、間取りの変更など新しい機能を追加させることをリノベーションといいます。

人気の間取りや設備になると、同じ築年数の物件の相場より高い家賃設定や、空室改善などの付加価値があります。

 

向いている場合

・新耐震基準の建物である

・まだ借り入れが残っている

・コストを抑えたい

 

メリット

・建て替えよりもコストが安い

・居室は退去のタイミングでリフォームすれば明け渡し費用がかからない

・工期が短くて済む

・家賃のUP、空室改善が望める

・補修や追加工事で耐震性のUPが望める

 

デメリット

・躯体や内部設備の老朽化が激しい時は建て替えになる

・全くの新築同等にはならない

・リノベーションは、構造上自由にできない場所もある

まとめ

アパート経営で、建物の老朽化は避けては通れません。

きちんとメンテナンスし、必要な修繕をしていけば建物の資産価値は維持できます。

ゴミ捨て場や駐輪場などの共用部は、お手入れされていることでキレイに使おうと入居者のみなさんのマナーアップにも繋がります。

入居者の満足度を維持、向上させるためにリフォームは必要不可欠です。

 

アパートの現状を専門業者にしっかり確認してもらいましょう。

旧耐震基準の建物や、基礎の劣化により、大掛かりな工事が必要になってしまう時は建て替えをした方が将来的に費用を抑えることができる場合もあるので、一度現地調査をしてもらうのもよいでしょう。

3点ユニットバスや、畳、砂壁など不人気な古い設備など、今のニーズに合わないものは、人気の設備に交換しましょう。

定期的な修繕、必要なリフォームをして、なるべくコストを抑えて健全なアパート経営を続けていきたいですね。

投稿者プロフィール

株式会社イエスリフォーム 代表取締役 齋藤直樹
株式会社イエスリフォーム 代表取締役 齋藤直樹
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