相続税の納税対策

相続税対策として、マンションの売却を検討する場合があります。

不動産の評価額が現金よりも低くなるため、相続税を節税できるとされています。

しかし、複数の被相続人がいる場合、相続分割が困難になることやトラブルが生じる可能性も考慮されるため、生前に売却して現金化するケースも多いです。

資金作り

急に現金が必要になったときに、所有するマンションを売却する理由もあります。

例えば、新たな住まいの購入資金や事業資金、教育費、医療費、介護費、離婚後の生活資金などを賄うために売却することが考えられます。

管理業務からの解放

投資用マンションの管理業務は手間がかかります。

そのため、管理業務から解放されるために売却を検討する投資家もいます。

自ら判断しなければならない場面が多く、特にサラリーマン投資家にとっては、煩わしさを感じることがあります。

市況判断

市況判断によって、投資用マンションの売却を検討するケースもあります。

不動産価格が上がりきったと判断したり、今後の市況を予測して売却を決断する投資家もいます。

これらの理由によって、投資用マンションの売却が検討されます。投資家は自身の目的や状況に応じて、最適な売却時期を見極めることが重要です。

失敗しない投資用マンションを売却のポイントは、適切な売り時を見極めることにあります。

税制面で5年超所有後

不動産売却時の譲渡所得税率は所有期間によって異なります。

5年以上所有してから売却することで、税率を下げることができるため、節税効果を狙いましょう。

入居者が空いたタイミング

入居者が空いたタイミングは、実需の購入希望者が増えるチャンスです。

売却の幅が広がり、現金化の機会が増えることから、投資家にとっても有利なタイミングと言えます。

ローンを完済したタイミング

投資用ローンを完済したマンションは、売却時に多額の現金を得ることができます。

次の物件購入資金にするなど、資産を有効活用する上でもメリットがあります。

大規模修繕の前

大規模修繕の前に売却することで、修繕費用を抑えることができます。

修繕費用が増える場合は、このタイミングで売却を検討しましょう。

売却しやすい築年数

築年数が6～15年くらいのマンションが売り時と言えます。

築年数が20年を超えると価値が下がり、築古になると利回りで勝負する必要が出てきます。

投資のための資金確保

次の投資先を購入するために、既存物件を売却して資金を確保することも多いです。

不動産市況が上昇しているタイミング

不動産市況が上昇している場合は、早期売却も検討してみましょう。

不動産市況は、基準地価や公示地価などを確認したり、定期的に不動産会社に査定依頼するのもおすすめです。

しかし5年以上所有後の売却でないと「短期譲渡所得」となり税率が高くなるのでおすすめできません。

満室のタイミング

満室の状態で売却することで競争力が高まり、売却金額にもプラスの影響を与えることができます。空室が長引く場合は注意が必要です。

ローンの残債を確認

投資用マンションを売却する前に、ローンの残債を確認しておくことが重要です。

ローンの残債が多く残っている場合、売却金で完済することができず、赤字になる可能性があります。

売却時には、ローンの残債を考慮して、実際に手元に残る金額を見積もる必要があります。

売却時の手数料・税金

売却する際には、不動産会社への仲介手数料や譲渡所得税などの税金もかかります。

これらの費用を考慮して、実際の売却利益を算出しましょう。

相場を調査

投資用マンションの売却時には、相場を調査することが大切です。

同様の物件がどのような価格で売却されているのかを把握し、自身の物件の適切な価格を見極めることが必要です。

税制面

税制面を考慮すると、所有期間が5年未満の物件は、売却後の所得税率が異なります。

節税の観点からも所有期間が5年超になってから売却時期を考えることが重要です。

また投資用マンションを売却する際には、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

なぜなら、それぞれの不動産会社には得意なエリアや取り扱い実績の異なる物件があるため、複数社から査定を受けることで客観的な価格判断が可能になり、不動産投資の成功する可能性が高くなります。