不動産の魅力にひかれる方々は少なくありません。

定期的な家賃収入は、将来の安定感を提供してくれます。

特に老後の備えとして、家賃収入の考えを抱く人も多いことでしょう。

しかしその一方で、不動産投資で家賃収入を得る場合、税金の支払いが関わってきます。

家賃収入にかかる税金

・不動産所得とは

税金の計算をするには不動産所得の金額が必要です。

（不動産所得）＝（家賃など総収入）―（必要経費）

※総収入

賃料、駐車場料金、更新料、共益費、敷金・保証金など

※必要経費

減価償却費、ローンの金利、損害保険料、管理費、修繕費、広告宣伝費など

税金は不動産所得に対してかかるので、経費を正しく計上することがポイントです。

給与所得がある場合は確定申告が必要

サラリーマンなど給与所得がある方は、不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要になるので注意が必要です。

家賃収入にかかる所得税

家賃収入にかかる税金は、一律ではなく、課税所得金額によって所得税率が変動します。

この税金は単純に家賃収入だけでなく、給与所得なども関係してきます。

更に、所得控除も絡んでくるため、家賃収入に対する税金は簡単ではないので、計算方法を解説します。

・計算方法

所得税を計算するには課税所得金額が必要です。

（課税所得金額）＝（給与所得＋不動産所得）―（各種所得控除）

※各種所得控除＝基礎控除、給与所得控除、配偶者控除など

（所得税額）＝（課税所得金額）×（税率）―（控除額）

引用：国税庁HP

経費を漏れなく計上する

不動産の主な経費を解説します

・減価償却費

建物の購入に際して、全額を一度に必要経費とすることはできません。

建物は長い期間にわたって使用されるため、その必要経費もその期間に分けて計上します。この計算に基づいて生じるのが「減価償却費」です。

減価償却費は、購入した建物の取得価額に「償却率」と呼ばれる割合をかけて求めます。

償却率は建物の構造に応じて異なり、例えば木造の場合は0.046（耐用年数22年）、鉄骨鉄筋コンクリートの場合は0.022（耐用年数47年）などが設定されています。

ただし、土地は減価償却の計算は適用外です。

・固定資産税

固定資産税は、土地や建物を所有している場合に課税される税金です。

毎年の1月1日時点での所有者に対し、4月頃に市区町村から納税通知書が送られてくるので、納付が必要です。

・ローンの金利

不動産購入で借入したローンの金利は必要経費として計上できます。

・管理費、消耗品、修繕費

管理会社に不動産管理を委託している場合の管理費は必要経費です。

管理業務での消耗品に費用、修繕工事費なども必要経費になるので、忘れずに確認しましょう。

・セミナー費

不動産セミナーなどの参加費、セミナーに参加するための交通費や懇親会費なども必要経費になります。

・広告宣伝費

入居者募集の広告宣伝費用も必要経費に含めることができます。

青色申告

確定申告には、「白色申告」と「青色申告」があります。

青色申告は、日々の取引状況を記帳し正確な申告を行うことで、税制状の優遇を受けることができる申告制度です。

不動産投資では、一定の事業規模を満たすことで青色申告特別控除を受けることができます。

・青色申告特別控除を受ける事業規模

貸家の場合5棟以上、アパート、マンションの場合10部屋以上事業規模であれば、最高65万円の控除が認められます。この基準が満たない場合は、最高10万円の控除となります。

赤字の場合は「損益通算」を行う

不動産投資で収益が赤字になる場合、節税の方法として「損益通算」があります。

不動産から得られる収入が支出を上回る場合、その差額を他の所得（例えば給与所得）と通算することができる仕組みです。

赤字が他の所得に充当され、税金を節約できるので、赤字の場合でも確定申告はきちんと行いましょう。

今回の記事を通じて、不労所得の中でも特に注目を浴びている「家賃収入」に関わる税金の仕組みについて解説してきました。

不労所得を得ることで生活に余裕を持たせる魅力は大きいものですが、その際には税金の問題も見逃せません。

多くの人が抱く疑問や不安、「確定申告って必要なの？」という素朴な疑念を取り扱いながら、確定申告の手続きの重要性をお話しました。

確定申告は手間がかかるかもしれませんが、その手続きを怠ることは避けるべきです。

確定申告を正しく行うことで、将来的なトラブルや罰則を回避し、円滑な資産形成を実現する道が開けます。

この記事が、家賃収入にかかる税金や確定申告の手続きについての不安や疑問を解消できれば幸いです。