住宅ローンで家を購入すると、完済するまで金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しています。

そのためローンの返済が滞ると、その家は競売にかけられてしまいます。

競売にかけられる前に、所有者の任意により金融機関の合意の上、できるだけ良い条件で家を売却することが「任意売却」です。

自分の家だからといって自由に売ることはできません。

住宅ローンで購入した場合は、残債を清算しなければ売却はできないのです。

売却しても売却金額が残債額より少ない場合は不足分を補わなければなりませんが、難しい場合があります。

残債があっても、抵当権や差し押さえを解除して売却するのが「任意売却」です。

しかし、任意売却は債務者（家の所有者）、債権者（金融機関）、物件購入者の三者の合意が得られないと成立はしません。

競売は、所有者が住宅ローンの支払いに困り、返済が滞った場合に、金融機関が担保として設定した不動産を強制的に売却する手続きを指し、この手続きは、裁判所を介して行われます。

強制的

 競売は、所有者の意志に関係なく、金融機関によって強制的に行われる手続きです。

所有者が希望する価格や条件を反映させることは難しく、所有者の意向がほぼ通らないことがあります。

一般的に、市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、競売における価格は債務額や市場の需要・供給状況などによって決まります。

時期の制約

競売の引き渡し時期は裁判所によって決定されます。

所有者が希望する時期に売却することは難しいため、所有者にとっては制約があるので難点です。

競売と任意売却の大きな違いは、所有者側の意向が通りにくいことと、価格が一般市場よりも低い場合が多いことです。住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関に相談し、任意売却を検討することが重要です。

【メリット】

相場より安い

任意売却物件の最大のメリットは一般的な相場より価格が安いことです。

売主が早期売却を希望しているため相場より割安な価格で設定されるので、お得に購入できる可能性があります。

物件情報の詳細がわかる

競売物件は内覧ができないため物件の詳細がわかりませんが、任意売却物件は通常物件と同じ情報を公開されていて内覧も可能です。

住宅ローンが利用可能

住宅ローンの利用が可能です。

しかし、審査が慎重になるので長くなる場合が多いので注意が必要です。

【デメリット】

金融機関の同意なしでは成立しない

任意売却の場合は、売主だけでなく金融機関の同意が必要です。

売主はローン返済ができないため、金融機関はできるだけ高い金額で売却したいので調整に時間がかかる場合もあります。

状態が悪い可能性

生活に窮して余裕がなく生活してきた場合もあるので、部屋が荒れている場合もあります。

引渡し後に、リフォームが必要になるケースもあるので注意が必要です。

また、管理費修繕費や固定資産税を滞納している場合もあるので、滞納の有無を必ず確認しましょう。

キャンセルになるかも

任意売却物件は、購入可能時期などが明確になっていても金融機関の承諾が得られずキャンセルになる場合もあります。

 任意売却物件は価格メリットがありますが、物件の状態や管理費修繕費などの滞納など予想外にコストがかかる場合があるので、任意売却の知識と実績が豊富な専門家に相談するのがおすすめです。