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大家さん向け ~賃貸経営者のための鍵交換ガイド~

  • 2023.08.28

賃貸経営する大家さんとして、物件のセキュリティと入居者の安全を守ることは最優先事項です。
その中でも、入居者の変動や退去時の鍵の取り扱いに関連して生じる鍵交換の問題は避けて通れません。
今回は、賃貸物件における鍵交換について、大家さんの責任と権利、そして円滑な鍵交換の実施方法についてご紹介していきます。

賃貸物件の鍵交換は大家さんの義務?

賃貸物件の管理において、鍵交換は入居者の安全とセキュリティを守るために必須です。

しかし、法的な義務として、全ての賃貸物件において大家さんが鍵交換を行う必要があるという規定はありません。

国土交通省のガイドラインには、賃貸経営者に対して鍵交換の重要性を強調し、一般的な慣行として次のような考え方を示しています。

国土交通省は、賃貸経営者に対して入居者の安全とセキュリティを確保するため、鍵交換を検討することを推奨しています。

入居者が変わる際や退去時に、前の入居者が鍵の複製を持っている可能性があるためです。

新たな入居者に対するセキュリティリスクを最小限に抑えるため、鍵交換が適切な対策とされています。 しかし、このガイドラインはあくまで推奨事項であり、法的な義務を規定しているわけではありません。

つまり、法的な義務の有無は契約条件に依存します。

まとめると以下の通りです。

 

法的な義務

法律的に鍵交換についての明確な義務があるわけではなく、具体的な責任や費用負担は賃貸契約書や地域の慣行、合意に基づいて決定されることが一般的。

 

国土交通省のガイドライン

 国土交通省のガイドラインによれば、入居者の入れ替わりに伴う物件管理上の問題は賃貸人(大家)の負担とされており、一般的に大家が鍵交換に関連する費用を負担するべきだという考え方が示されている。

 

民法601条

民法601条によれば、賃貸人は入居者が平穏に生活できるような住宅を提供する義務があるため、セキュリティの観点から鍵交換が必要である場合、それを行う責任が生じる可能性がある。

 

契約書の特約

賃貸契約書において、鍵交換に関する特約が記載されていれば、その契約通りに鍵交換の費用負担が決定されます。

契約書に「鍵交換費用は借主負担とする」と明記されていれば、借主がその費用を負担することも可能。

 

一般的な考え方として、鍵交換に関する費用は大家(貸主)が負担すべきであり、賃貸契約書で特別な合意がある場合は入居者(借主)負担となる場合もあります。

賃貸物件の鍵交換に関する法的義務は、法的義務として規定されているわけではありません。

大家さんは契約書や地方自治体の規則を遵守し、入居者の安全とセキュリティを確保するために適切な措置を講じる必要があります。

鍵交換でトラブルにならないために

鍵交換費用の負担に関して法的な強制力はありません。

事実、一部の不動産管理会社は「鍵交換は任意」と図面や契約書に記載しています。

ただし、賃貸借契約を締結する際に、「鍵交換費用は借主が負担するものとする」といった特約が契約書に明示的に記載されている場合、この条件に従うことが契約の一部とされ、借主が鍵交換費用を負担することとなります。

従って、鍵交換費用についての減額や負担先の交渉を行う場合は、契約書を交わす前に理解を得る必要があります。

入居者との合意が成立することで、円滑な鍵交換を実現し、トラブルを回避できるでしょう。

鍵交換のコストを削減し、賃貸物件の価値を高めるヒント

大家さんが鍵交換を担う契約になっている場合、鍵交換に伴うコストはなるべくを削減したいですね。

セキュリティがしっかりしている物件は入居者にとって魅力的です。

選択肢として、電子錠の導入はいかがでしょうか?

 

電子錠のメリット

電子錠は、鍵交換に関連するコストや手間を大幅に削減することができます。

入居者が入れ替わる際やカードの紛失などのトラブルが発生した場合でも、暗証番号やカードキーを再登録するだけで対応できます。

鍵交換のための大掛かりな工事が不要なため、費用面での節約が期待できます。

さらに、ほとんどの電子錠にはオートロック機能が備わっており、入居者が施錠を忘れる心配がありません。

 

入居者への利便性

電子錠は、カードキーや暗証番号を用いて簡単に開錠できるため、入居者にとっても利便性が高いです。

物件の魅力を高め、入居率向上の効果も期待できます。

 

賃貸経営者として、電子錠の導入は鍵交換のコスト削減だけでなく、物件価値の向上と入居者への利益提供につながる戦略的な選択と言えます。

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