サラリーマンのワンルームマンションの経営などによる家賃収入は、基本的には副業とは見なされません。

副業が制約される理由は、副業が主業務に悪影響を及ぼす可能性があるためです。

ワンルームマンションの経営は不動産投資であり、他の副業に比べて主業務に悪影響を与えるリスクが低いと言えます。

そのため、ワンルームマンションの経営は基本的には副業ではなく、不動産投資と位置づけられます。

ただし、一定の規模を超えると、事業として扱われ、副業となる可能性があるため、注意が必要です。

たとえば、10室以上のアパート経営は事業的規模とみなされます。

同様に、戸建て住宅の場合、5軒以上所有する場合も事業的規模とされます。

また物件を自分で維持管理する場合、本業に支障が生じる可能性がある場合など、勤務先から制約を受ける可能性も考えられます。

サラリーマンの賃貸経営は、5棟10室の事業的規模にならなければ、基本的には問題がありませんが、就業規則で禁止されている場合があります。

不動産投資を始める前に、必ず会社の就業規則を確認しましょう。

なぜなら、就業規則に違反する副業を行った場合、懲戒処分の対象となることがあり、そのリスクを理解しておく必要があるからです。

一般的に、副業が禁止される理由は「本業に支障をきたすから」であり、本業に明らかな悪影響がある場合、長時間副業を行うことは避けるべきです。

また、所得税や経費についても考慮しなければなりません。

確定申告を怠ると、税務署からの追徴課税などのリスクが生じます。

確定申告はきちんと行い、法的な義務を果たすことが重要です。

自主管理は注意が必要

賃貸管理費を削減しようと自己管理を試み、結局管理が難しく、入居者が退去することです。不動産投資は不労所得とされることがありますが、管理業務を怠ってはいけません。

自主管理の場合、サラリーマンは賃貸物件に関する問い合わせに対応する時間は限られており、対応は休日や夜間になることが多いでしょう。

しかし、入居者の問合せには深夜や早朝にも対応が必要かもしれません。

このため、自身の生活リズム以外の時間を使った対応は負担となり、本業にも支障をきたす可能性があります。

また、物件の設備修理や業者の手配も自分で行わなければなりません。

サラリーマンとしての本業がある場合、労力やストレスを減らすためには、不動産管理を専門の管理会社に任せることがおすすめです。

本業が第一ですので、本業をおろそかにしないよう注意しましょう。

節税効果のために安易に物件を購入する

不動産投資についてのセミナーや広告でよく耳にするのは、「不動産を所有すれば節税で本業の収入が増える」というアピールです。

なぜ節税が可能なのかというと、不動産投資の収入は、サラリーマンの本業の収入と合算して年次の確定申告を行う必要があるからです。

この際、不動産投資による帳簿上の赤字が発生すると、その赤字をサラリーマンの本業収入から控除することができます。

その結果、課税所得が減少し、支払う税金が低くなり、サラリーマンの納税額が減るため、返金を受けることができます。

ただし、不動産投資による帳簿上の赤字は、通常、物件購入時の初年度または2年目にのみ発生します。

普通に運用できていれば、物件購入から3年目以降、節税効果は期待できなくなります。

不動産投資の目的は、家賃収入を得ることです。

この本来の目標を見失うと、無計画に不動産を購入し続け、多額のローンを抱えてしまう可能性があります。

節税効果は副次的な利点であり、それを一番に考えて不動産を購入することは避けるべきです。

オーナーチェンジ物件には注意

サラリーマンの大家や不動産投資初心者の中には、確実な家賃収入が期待できるオーナーチェンジ物件を好んで購入しようとする人がいます。

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため、家賃収入が安定しており、初心者にとっておすすめされることがあります。

しかし、オーナーチェンジ物件には注意点があります。

既存の入居者がいるため、購入前に物件を内覧することが難しく、物件の状態を書類だけで判断しなければなりません。

実際に設備の劣化や重要な事項が説明不足だった場合、思わぬ修繕費がかかることがあり、これはよくある失敗の例です。

さらに、最初から入居者がいても、その入居者が予告なしに退去する可能性があることを忘れてはいけません。

そのため、収益性が急に悪化することがあるのです。

確定申告を忘れずに

確定申告を忘れずに行うことが重要です。

確定申告を怠ると、後で罰則（無申告加算税や延滞金）を支払うことになる失敗例がよく見られます。

毎年2月から3月にかけて、確定申告を行う必要があります。

ただし、この時期は年度末に近く、サラリーマンも多忙なことがあります。

最近はインターネットでの確定申告も可能ですが、最初は税務署に直接行き、税務職員からアドバイスを受けながら申告を行うのがおすすめです。

税務署は通帳などの財務データを確認し、収入を把握することができます。

そのため、確定申告を怠って税金の請求が来なかったからといって安心せず、いつかは税金と罰則（無申告加算税や延滞金）を含む莫大な支払いを求められる可能性があることを覚えておきましょう。