入居者からのいろいろな部屋の不具合に対する修繕の依頼について、大家さんはどこまで対応すればよいのでしょうか？
入居者によっては、「こんなことまで？！」とびっくりするような依頼をしてくる方もいらっしゃいます。

その時に、毅然とした態度でしっかり大家の修繕義務の範囲をお伝えできるようにしておきましょう。
賃貸借契約では、大家さんは入居者に対して、賃貸借の目的にかなった状態で物件を使用させる義務があります。
まず知っておくべきは、民法で定められている大家さんの修繕義務についてです。

民法第606条（賃貸物の修繕等）
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」

簡単に説明すると、大家さんは部屋を貸して入居者は家賃を払うことを約束しています。
家賃を払ってもらうのですから、大家さんはきちんと居室を提供しなくてはなりません。
修繕をしなければ本来通りに使えない場合、大家さんは問題なく使用することができるように必要なだけの修繕をしなくてはならない義務があります。

アパートやマンションの場合は、入居者が安全に使用できることが前提になりますので、居室だけでなく、建物の防犯対策、共用部分の階段や廊下の照明、郵便ポストなどもその対象となります。

入居者から修繕の依頼があっても、修繕義務の対象にならないものもあります。

・エアコンが古くなった。省エネタイプのものに変えてほしい

・壁紙が経年劣化で汚くなった

このような依頼は、本来の用途には影響なく通常使用ができるため、大家さんに修繕義務はありません。

・子供が窓を割った

・洗濯ホースが外れて階下まで水漏れしてしまった

このようなケースの場合も、入居者の自己負担となります。

通常は入居時に加入している火災保険で対応することが多いので保険会社に対応をしてもらいましょう。

また、本来は大家さんの負担となる場合でも、入居者の故意や過失によって壊れた場合なども修繕義務は負わなくてよいものになります。

・契約書の中に「修繕義務免除特約」が明記されている場合

これは、日常的に使うものの中で、修繕費用が少額なものは、特記に明記があれば入居者負担とすることができるものがあります。

一例として

電球交換（LED電球も含む）／畳の裏返し／障子や襖の取替え／蛇口のゴムパッキンの取替えなど

日常生活の消耗品や、軽微な修繕は入居者負担になることが可能です。

1つ1つは小さな修繕ですが、全てに対応するのは大変ですし、コストも大きくなります。

入居者負担で出来るものは明記を忘れずにしましょう。

エアコンの修繕について、修理・交換は大家さんと入居者のどちらにあるのでしょうか？

大家さんは、入居者が生活に支障が出ないようにする義務があります。

しかし、なかには大家さんではなく入居者自身が対応すべき場合もあるのです。

大家さんが対応するべき範囲はどこまでなのか整理してみましょう。
まずは、エアコンがいつから、誰が取り付けたものかがポイントになります

• 大家さんが取り付けたエアコン

この場合は、修繕はもちろん大家さんに義務があります。

ただし、「壊れたから最新のエアコンにしてほしい」などの要望は聞き入れなくても大丈夫です。同等品でよいのです。

• 入居者が取り付けたエアコン

この場合は、修繕義務は大家さんにはありません。

入居後に入居者の費用で購入、設置しているのですから賃貸契約の目的物ではありません。入居者の固有の財産であり、修繕が必要な「物件の不具合」に該当しないからです。

• 残置物のエアコン

残置物とは「以前の入居者が設置して、そのまま残してある物」を言います。

前の入居者が勝手に置いていったものだとの言い分はあるかもしれませんが、退去の際、エアコンの所有権が大家さんに移っていることから、賃貸借の目的物となっているのが通常でしょう。

この場合、修繕の義務は大家さんにあります。

しかし、入居者がフィルター清掃を全くしていなかったり、内部洗浄を何年も怠っている場合や、洗浄をして故障した場合などはこの限りではありません。