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資産形成の一つ「マンション投資」

  • 2022.02.15

万が一のときの生命保険代わりや老後の備え、または年金の代わりとして注目されているのがマンション投資です。

空室リスクや家賃滞納のリスクなど、不動産を経営するオーナーとして一定のリスクはありますが、実物資産であるため投資計画が立てやすく、自己資金に合わせて始めやすい点からも、資産形成の一つとして若うちからマンション投資を始める方も多いようです。

そこで今回こちらでは、「投資の流れ」や「メリット・デメリット」など、マンション投資に関する基本的な内容をご紹介します。

マンション投資とは?

対象となる物件を「売る」もしくは「貸す」ことで収入(利益)を得る投資方法です。

 

実際に収入を得る方法としては大きく分けると2つの方法があります。

 

その1:「インカムゲイン」

保有している資産=物件を賃貸に出し、その賃料(家賃)から毎月得る収入が「インカムゲイン」です。

 

例として、マンションを1部屋購入し、その部屋を賃貸に出します。

家賃10万円と設定した場合、毎月10万円の家賃収入(=インカム)が得られ、年間では120万円の収入になります。

 

とはいえ実際には投資用の住宅ローンを組み、ローン返済期間中は家賃収入のほとんどを毎月のローン支払に充てていくパターンが一般的です。

 

会社員の方であれば、現役で働いて定年を迎えるまでの間に住宅ローンを完済することもできます。

 

その場合、定年退職後にある程度のまとまった額の家賃収入を得ることができるようになりますので、

・自己資金を貯める

・なるべく早いタイミングで投資を始める

の、どちらを優先すべきか悩む方も多いようです。

 

 

その2:「キャピタルゲイン」

所有する不動産を売買して得る利益が「キャピタルゲイン」です。

 

安く買って高く売る、という単純な仕組みを利用し、例えば、5,000万円で購入した物件に6,500万円の値段が付いた時に売ることが出来れば、単純計算で1,500万円の儲けが出ますので、それを売買益とします。

 

 

 

以上のように、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを目的として投資を行うかによって、自己資金の運用や物件の選び方など、多くの面で違いが出てきます。

マンション投資を始める際の流れ

1 「マンション投資」の目的と予算を明確にする

 

マンション投資の目的は色々とあり、目的によっても投資の始め方が異なりますので、まず目的を決めましょう。

 

◆ご自身の生命保険(死亡保険)代わり

万が一、ローン期間中にご自身が亡くなったときには「団体信用生命保険」が適用され、ローンの残債は残らず、不動産が資産としてご家族に残ります。

そのため、ローン期間中は毎月の家賃収入がほぼローン返済で相殺されたとしても問題はなく、物件購入に充てる自己資金(頭金)は低めの設定でも差し支えありません。

 

◆資産運用

収益を得るための投資であれば自己資金(頭金)をある程度用意し、ローンの支払総額を抑え、運用中の利益を多く得る事を重視します。

この場合、自己資金が多ければ多いほど良いでしょう。

 

 

目的を明確にした後は、物件規模、価格帯、自己資金額、そして毎月の収支、などのいろいろな予算について検討します。

 

 

2 物件探し

 

目的・予算などの運営内容が具体的に決まったら、物件探しを始めましょう。

 

物件探しの方法としては下記のような方法があります。

 

①「物件検索サイト」

②「不動産会社へ相談する」

③不動産投資をサポートしてくれる企業から紹介を受ける

 

 

良い物件を見分けるポイントとしては色々とありますが、分かりやすいものとして「建物の入居率」があります。

 

入居率が90%台後半であれば、その建物にはほぼ空室がない状態で運営されていることが分かります。

 

入居者に選ばれやすい物件の素質がある建物ということなので、不動産運用におけるリスクが低いと言えます。

 

 

3 購入・物件引渡し

物件の価格と自己資金、住宅ローンの返済計画について明確にシミュレーションし、投資用ローンの申し込みを進めましょう。

 

住宅ローン審査が下り、売買契約に必要な手続が完了すると物件が引き渡しされ、いよいよ不動産運用が始まります。

 

 

 

マンション投資において、運用計画から実際の物件購入から賃貸運営まで、全てを一人で行うのは大変なことです。

 

マンション投資をする上で、不動産や投資に関する知識が必要です。

 

ですが、知識だけでは実際の運用をスムーズに進めるのが難しいこともありますので、初心者向けの不動産運用セミナーの受講するなどで不動産運営のプロのサポートを受けたり、賃貸経営についての相談や、物件の管理をしてもらう不動産会社を見つけられると安心ですね。

マンション投資のメリットとデメリット

こちらでは、マンション投資における主なメリットとデメリットをご紹介します。

 

メリット

安定した収益性

数ある投資の中でも、株式投資、FX、投資信託などは元本の保証が一切なく、ハイリスク・ハイリターンと言われ、リスクが大きい投資方法です。

 

その点マンション投資は、「物件」が現物資産であり、「家賃収入」といった継続性の高い収益が見込めるため、ローリスク・ミドルリターンとして堅実な運用ができる投資方法です。

 

景気の影響を受けにくい

生活をする上で不可欠な「住」環境は、景気が傾いた時でも影響を受けにくく、賃貸物件の需要がなくなる、または、物件価格が急激に下がるような状況は起こりにくいです。

 

 

デメリット

空室など、賃貸運営上のリスク

まず1つ目は、空室リスクが高いことです。

入居者が退去した場合、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が0円になります。

住宅ローン支払中の場合、ローンの支払原資となる収入が得られず支払困難な状況に陥ってしまいます。

 

家賃滞納リスク

入居者退去後の空室同様に、入居者が家賃を支払わなかった場合も家賃収入が0円になります。

不払期間が続いた場合の強制退去は裁判が必要です。

その間の家賃が戻ってくるとも限らず、それ以上に裁判に必要な費用、また強制退去の執行に伴う費用も発生します。

 

利回り

2つ目のデメリットは、物件の利回りがあまり高くない場合、そこから住宅ローンの支払や運用に必要な経費・管理費用などを差し引くと十分な利益得ることが難しく、最悪の場合赤字になってしまいます。

 

マンション投資用の物件を所有する場合、その物件に何か不具合や故障が起きた場合の修理費・修繕費は持ち主である投資家自身の負担となります。

 

何かが起きた場合の費用も手元に残しておかなければならず、利回りの良さをある程度考慮しながら物件を選ぶことも大切です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マンション投資には、賃貸運営上の一定のリスクはありますが、現物資産(物件)があることで一定のリスクは回避できます。

 

不動産投資を専門とする会社が開くセミナーもありますので、ぜひ下調べをしながら、しっかりとした運営計画を立て、マンション投資をスタートしてみてください。

 

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