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不動産投資を始める前に知っておきたい「不動産投資ローン」について

  • 2022.03.25

マンション投資(不動産投資)を始めるにあたり、多くの場合は物件購入時に不動産投資ローンを組みます。

「不動産投資ローン」と聞くと、なんだか難しくて大変な手続きに感じますが、そんなことはありません。

そこで今回こちらでは、基本的な知識を習得していただけるよう、住宅ローンとの違いやメリット、そして手続きの流れなどをご紹介します。

不動産投資ローンは住宅ローンとは違うの?

不動産投資を始めるには、投資用物件購入にあたり数百~数千万の費用が必要になります。
そこで利用されているのが「不動産投資ローン」です。

 

不動産投資ローンとは、文字通り、【不動産投資を目的として物件を購入する際に、金融機関から受けることができるローン】を指します。

 

物件購入のローンとして身近なのは「住宅ローン」ですが、不動産投資用のローンと住宅ローンは全く別のもであり、住宅ローンは“自分が住むための居住用物件”を購入するために組むものとして、主に「本人の返済能力」が重要視されます。

 

その点、不動産投資ローンは“他人に貸し出すための物件”を購入するためのローンであるため、「本人の返済能力」以外にも

 

 ・対象の投資物件で採算がとれるか
 ・長い年月に渡り継続的な運用が可能か

といったように、「不動産投資」という事業が問題なく運用できる見込があるかどうか、不動産運用の計画性・見通しを中心として、個人としての返済能力の審査がされます。

 

なお、投資目的の物件を不動産投資ローンで借入を行った後に、自己居住用にするために通常の「住宅ローン」への借り換えを行うことは難しいと考えておきましょう。

 

逆に自己居住用物件として「住宅ローン」を組んだ物件を、第三者に賃借するなどして、投資用物件として活用することも原則できませんので、その点をしっかりと理解し利用しなければなりません。

 

また、不動産投資ローンにおいて、利用する金融機関によっては、土地の購入代金は別のローンを組まないといけないケースもあるので、一棟購入の場合はしっかりとご自身の投資に合うローンを選ぶことが大切です。

不動産投資ローンのメリットについて

不動産投資用ローンを組む際のメリットはいくつかありますが、その中で主なものをご紹介します。

 

メリット1 手元に資金を残しておくことができる

不動産投資ローンを組むことで、手元に自己資金(貯蓄)を残しておくことができます。

現金の余力がある中での投資は、物件に不具合が起きたい際の対処や、ご自身やご家族の病気・ケガなどで突発的な支出が必要になった場合に安心です。

 

メリット2 他の投資方法に比べたレバレッジ効果の高さ

「レバレッジ効果」とは、不動産投資用の物件を調達する際に、自己資本と金融機関などからの借入金を併せた資本で投資を行うことで、全額を自己資本で調達した時に比べて自己資本に対する投資利回りが上がることを指します。

 

<例>

A:自己資金500万円のみ

→ 500万円までの投資用物件しか購入できません。

 

B:自己資金500万円+不動産投資ローンで金融機関から2500万円の融資が受けられた場合

→ 3000万円の投資用物件が購入可能となります。

 

同じ利回りだったとして、常時満室になるよう運用できればA「500万円」の物件と、B「3000万円」の物件から得られる毎月の家賃収益には大きな差が生まれます。

 

メリット3 団体信用生命保険への加入

不動産投資ローンを組む場合は、一般的に「団体信用生命保険(団信)」に加入します。

 

団信とは、

・借入者がローン返済中に事故や病気などで亡くなった場合

・ガンと診断された場合(保険の種類による)

などに、その時点で残りの借入残高(残債)を借入者の代わりに金融機関へ弁済してくれる保険です。

 

借入者に万が一のことがあったとしても、団信に加入している事でローン完済の状態で不動産を家族に残すことができます。

 

一般的な生命保険と同等の保障が付帯されている種類もありますので、生命保険代わりとしてのメリットもあります。

不動産投資ローンの利用の流れ

それでは、実際に不動産投資ローンを利用する際の流れについてもご紹介します。

 

1. 購入申し込み

まずは、物件の選定の過程で購入希望の物件を見つけたら、「買い付け」として不動産会社へ購入の申し込みをを行います。

 

2. ローンに関する事前相談

一般的に融資を受ける際には「仮審査」と「本審査」があり、仮審査に通った場合のみ、本審査の申し込みができます。

まずは不動産ローンを利用したい金融機関、もしくは購入物件を扱う不動産会社に、融資を受けたい旨の相談を行います。

 

3. ローン申し込み

物件の購入申し込みと同時に「仮審査」の申し込みをします。

仮審査の結果がOKの場合は、物件の購入契約を進めると同時に不動産投資ローンの本申し込み(本審査)をし、審査の結果を待ちます。

※不動産投資ローンの本申し込みには多くの書類が必要になります

仮審査が通った段階で書類の準備を進めましょう

 

4. 契約書発行申請と契約・申し込み

物件の≪売主≫と≪買主(不動産投資ローンの借り主)≫との間で交わされる契約書の発行申請をし、必要事項を記載のうえ契約・申し込みを進めます。

※物件に対する重要な内容を見落とすことがないよう、「重要事項説明書」をよく確認しましょう

 

5. 不動産売買契約・手付金支払い

売主と買主の間で契約書を取り交わし、不動産取引の合意が成立すると「不動産売買契約」が行われます。

 

一般的には、この段階で手付金の支払いが発生しますが、「ローン審査(本審査)が通らなかった場合に契約解除する場合は手付金を返金する」などの特約有無を確認し、もし特約がない場合はあらかじめ交渉をしておきましょう。

 

6. ローン審査

不動産投資ローンの本審査は時間を要すことが多く、おおよそ2週間~4週間ほど掛かると言われています。

上記「4.」と「5.」に関してはこちらと同時進行で行われることが多いようです。

 

7. ローン契約の実行

金融機関による不動産投資ローンの本審査が通ると、金融機関とローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。

契約で定めた融資条件について、契約締結後の変更はできませんので事前にしっかり確認しておきましょう。

 

8. 決済・融資実行

金融機関とのローン契約後、融資が実行されたら物件売主に対し不動産の決済(払込)を行います。

 

9. 引き渡し

不動産の決済が終わり次第、物件の鍵と「不動産引渡確認証」が発行され、いよいよ物件の引き渡しとなります。

まとめ

不動産投資ローンに関する基本的な要素をお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか。

 

不動産投資ローンを利用する際は、同時進行で進む手続きが多く発生します。

 

ご自身でも事前にしっかりと下調べを行い、不備や見落としがないよう、専門知識のある不動産会社や司法書士のサポートを受けながら進めると安心です。

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