マンションなどの建物の寿命を表す指標に「法定耐用年数」があります。

法定耐用年数とは

減価償却を計算する時に使用する法律で定められた数値のことで、「資産が本来の目的で利用するのに耐えうる年数」です。

法定耐用年数をすぎた建物は、税務上の資産価値はなくなります。

税務上設定された数値ということで、法定耐用年数が過ぎたから住めなくなるということではなく、建物の状態次第で住むことは可能です。

【法定耐用年数】

鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造　47年

レンガ造　石造、ブロック造　38年

木造、合成樹脂造　22年

木造モルタル造　20年

マンションの寿命は？

耐用年数がマンションの寿命ではありません。

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年、定期的にメンテナンスを行えば150年とも言われていますが、日本に築100年の居住用のマンションはありません。

日本では鉄筋コンクリートの建物が実際に壊されるまでの平均寿命は68年といわれています。取り壊される理由もさまざまですが、多くはこれ以上使い続けることができなくなったためという理由です。

寿命が短いマンションと長く住み続けられるマンションにはどんな違いがあるのでしょうか。

平均寿命は68年と言われていますが、平均寿命の前に解体されてしまうマンションもあります。長く住めるマンションとの違いをまとめました。

【耐震性】

・旧耐震基準（1981年以前）

震度５強程度の地震で倒壊しない

・新耐震基準（1981年以降）

震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない

築古マンションは、旧耐震基準のため耐震改修工事には多額の費用がかかります。

そのため平均寿命の前であっても解体をする場合もあるのです。

【管理体制】

建物の寿命は、日頃のメンテナンスが影響します。

マンションは建てた後そのまま放置していると寿命が短くなる原因になります。

不具合が生じてから修繕するのではなく、修繕計画が適切に立てられ定期的にメンテナンスがされているか、それに見合う積立がされているかを確認しましょう。

【配管工事】

鉄筋コンクリート造の建物の寿命は耐震工事がしっかりされていれば、住み続けられるはずですが、配管の寿命は長くても30年と言われています。

築古のマンションでは、配水管がコンクリートに埋まっている場合がありその場合配管の取り換え工事ができません。

結果的に、排水管の寿命の30年がマンションの寿命になってしまうのです。

耐震性に不安があり、配管がボロボロになってしまったマンションにそのまま住み続けることはできません。

寿命がきたマンションはどうなるのでしょうか？

居住者の負担で建て替える

建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要です。

また建て替え費用は1戸あたり数千万円に及ぶため現実的ではありません。

ディベロッパーに売却

建物ごとディベロッパーに売却をして、所有者全員で売却益を分け合う方法もあります。

ディベロッパーは建物を解体し新しいマンションや商業ビルなどを建設します。

しかし売却費用から建物の解体費が差し引かれるので所有者に分配される金額はあまり多くないため、新しい住居を用意する費用には足りないため反対する人が多いです。

そのまま住み続ける

マンションが古くなっても建て替えや売却は難しいため多くの人はそのまま住み続けることになります。

しかしそのようなマンションは管理体制も悪いため出ていく人もいるのでスラム化する可能性もあるので、長期修繕計画など管理体制が必ず確認しましょう。

中古マンションを購入するときのチェックポイント

中古マンションを購入する時、建物の状態はチェックすると思いますが、その他に

長い期修繕計画、修繕積立金が適切に徴収されているかを必ず確認してください。

また、空室化が進んでいないか、今後もニーズがある立地なのかも検討しましょう。