オーナーチェンジ物件とは既に入居者がいる物件が所有権の変更とともに新しいオーナーに売却される形態なので、既に入居者がいる状態で売買が行われます。

新しいオーナーは、既存の入居者との契約内容や入居状況を引き継ぐことになるので、新たにテナントを探す手間やリスクを軽減することができます。

オーナーチェンジ物件は、入居者が最初からいるため即座に収益を得ることができるので、新しいオーナーは収益を確保することができます。

利益確定

オーナーチェンジ物件の価値が上昇した場合、オーナーは利益を確定させるために売却することがあります。

不動産市場の好況や地域の発展などが要因となり、投資利益を手に入れる機会として利用されます。

別の資産に組み換え

物件を売却し、その資金を別の不動産や投資商品に組み換えるケースもあります。

より収益性の高い物件や株やリートに投資するケース。

収益がマイナスのため経営が成り立たない

オーナーチェンジ物件が収益を生み出せず、経営上の負担となっている場合、オーナーは損切りを選択することがあります。

例えば、入居率の低下や家賃収入の減少、メンテナンス費用の増加などにより、物件の収益性が悪化した場合です。

ローン返済が困難なため

物件をローンで購入している場合、ローンの返済が困難になったり、金利の変動により返済負担が増えたりすることがあります。

そのような場合、売却してローンの返済を済ませることが選択されることがあります。

資金が必要になった

住宅や車の購入などで一時的にまとまった資金が必要になったため、物件を売却する場合。

すぐに家賃収入が得られる

通常、賃貸経営を始める場合、空室状態から入居者を募集する必要があります。

しかし、オーナーチェンジ物件では、既に入居者がいるため賃料の受け渡しもスムーズに行われます。

これにより、購入直後から家賃収入を得ることができます。

金融機関のローン審査が通りやすい

銀行は安定した収益性がある物件への融資をします。

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため直ちに収益を得ることができ、将来の収益も見込めるため、銀行の融資審査において一定のメリットを持っているので比較的審査を通りやすくなる傾向があります。

ただし、銀行の融資審査は個々の条件や基準によって異なる場合があります。

信用度や収入源、資金計画なども考慮されますので、具体的な審査結果は個別の事情によって異なります。

相場より安い傾向にある

ナーチェンジ物件は一般的に、自己使用が制限されているため、市場価格よりも安く購入することができます。これは、購入者が自身でその物件に住むことができないことを意味しますが、投資目的であればこの制約は影響しません。

また空室物件を購入して賃貸に出す場合、リフォームが必要となる場合があります。

しかし、オーナーチェンジ物件では、既に入居者がいるため、リフォームの必要性が少ない場合があります。

オーナーチェンジ物件は、すぐに賃貸に出すことができ、リフォームにかかる初期費用や手間を節約することができます。

投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、既に賃貸経営の実績があるため、将来の収益見込みを予測しやすい特徴があります。

新築物件の場合、入居者が埋まるかどうか不確定な要素がありますが、オーナーチェンジ物件では過去の実績に基づいて収益状況を把握できます。

そのためオーナーチェンジ物件は、具体的な投資計画を立てることができます。

入居者募集をしなくてよい

オーナーチェンジ物件では、既に入居者がいるため、新たに入居者を募集する手続きや広告費用などの時間や労力などを省くことができます。

また、入居者が決まった場合に支払う仲介手数料も省くことができます。

室内状況がわからない

既に賃貸借契約が行われているため、内覧することができず、建物の状態を確認するのが難しい場合があります。

外観や書類からしか情報を得ることができないため、実際の物件の構造や設備の状態に関する問題が後から判明する可能性もあります。

室内を把握するためには、専門家によるインスペクション（住宅診断）を依頼することが重要です。

これにより、物件に大きな問題がないか調査することができます。

さらに、売主に過去の設備修繕の履歴や入居者からの修繕依頼の有無などを質問することで、物件の状況を間接的に把握することができます。

これらの手段を活用して、より安心できる物件選びを行いましょう。

住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件は投資用の物件となるため、自分の居住用ではないため住宅ローンは使えません。

入居者の情報がわからない

例えば、旧オーナーの入居審査基準が緩い場合、トラブルを引き起こす入居者がいたり、見た目上は問題がないように見えるが、実際にはゴミだらけの汚部屋にしてしまっている入居者も存在します。

物件が入居中の状態では内部を確認することができないため、物件の価値を損なっている入居者を引き継いでしまう可能性もあります。

そのため、物件の購入には慎重な検討が必要です。

条件変更ができない

現在の入居者の条件変更が難しい点です。

例えば、旧オーナーが入居者にクレジットカード払いを許可している場合、カード手数料はオーナー負担なので改善したいと思っても変更することは容易ではありません。

条件を変更するためには、現在の入居者が退去し、新しい入居者が入るタイミングで条件変更を行う必要があります。

サクラの可能性

サクラの入居者が存在する可能性があることです。

特にアパートや賃貸マンションなどの複数戸を持つ物件では、提示された入居者状況と実際の状況が異なることがあります。

サクラの入居者とは、実際には存在しない入居者のことを指します。このような場合、賃料や入居率などの情報が操作されている可能性があります。

サクラの入居者を見分けるためには、物件自体を実際に見に行き、提示された賃料表と実際の状況に相違がないかを確認する必要があります。

また、購入時は入居者がいても、購入後すぐに退居してしまう可能性もあるので空室リスクが無いという訳ではありません。

安定した家賃収入が期待できるオーナーチェンジ物件ですが、購入には注意も必要です。

必ず、売却理由、入居者状況、修繕履歴などのチェックをしましょう。

きちんとチェックさえできれば、すぐに家賃収入がえられるなどさまざまなメリットがあるので、検討してみてはいかがでしょうか？